产城锐评亚太物流地产二哥易商红木IPO之 [复制链接]

10月22日，亚太地区的“物流地产二哥”易商红木（ESR）重新在港交所发布招股书，将在全球发售6.54亿股份，发售价在16.2-17.4港元之间，筹资规模最高达亿港元。

之所以说“重新”，是因为易商红木曾在今年初首次递交招股书，并在6月份寻求最多募资12.4亿美元的IPO，但最终因市况不佳而放弃。

时隔4个月卷土重来，易商红木招股价未变，但招股书较上一轮增加16.58%，融资额也超过上次的最高值98亿港元。这也是5年以来港股最大地产行业IPO。

物流地产是根据物流企业的发展需求，在适当的地点对物流设施投资的工业地产。物流地产最早由美国普洛斯提出，物流地产主要包括物流仓库、停车场、配送及分拨中心、办公写字楼、企业公寓等所有物流相关的基础设施经营载体。

按照投资强度及物流强度不同，可以将物流地产分为货运服务型、生产服务型、贸易服务型以及综合服务型四种。在投资强度方面，综合服务型以及海空港货运物流用地对投资的要求很高，最高可达到每亩地万元，相反陆港型货运用地与贸易服务型需要的投资强度则低至每亩地60万元。物流运营强度方面，由于海港运输方式单票货运量大，物流强度高达每年每平方公里万吨。

易商红木IPO受全球资本的亲睐，侧面反映了中国物流地产市场钱景广阔的投资吸引力。截止年一季度，国内优质物流仓储存量累计万平方米，随着我国电商份额快速扩张、传统零售集中度持续提升、第三方物流业务繁荣发展以及制造业坚定向高端化升级，中国物流地产仍面临着巨大的供应缺口：预计至年，电子商务、消费品、物流服务和工业对高标准仓库的需求将达到1.4亿-2.1亿平方米，供应缺口近1亿平方米。在此背景下，北京、上海、广州等一线城市物流设施投资已经能取得6％-8%的回报率，明显高于商业地产的4％-5%和住宅地产的2％-3%。总的来看，物流地产投资仍有5~8年的时间窗口期。

●我国高标仓供需情况（单位：万㎡）

由于我国目前房地产市场整体上供需转弱，物流土地*策也随之日渐紧张，行业壁垒性强，但优质的回报率仍然吸引了众多竞争者。从参与模式来看，目前物流市场的参与者可以分为三类：

（1）以重资产运营为核心专注物流园区及相关设施组合开发和运营的企业，以国内物流地产商宝湾物流、万科物流等为代表；

（2）以高杠杆扩张为特征的基金驱动型企业，以国际物流地产商为代表，例如普洛斯、嘉民等；

（3）以打造生态圈、完善供应链或物流运输为主切入物流领域，如中储股份、京东物流等。

目前物流地产可以用“一家独大，百家争鸣”来概括，国内物流地产运营商中龙头当之无愧为普洛斯（但这一优势已经从最早的60%以上降低到年的33%左右），后面的易商红木、宇培、宝湾、万科、平安等也一直在稳步提升自己的份额，而京东、苏宁、光大、顺丰这一类新进入者也在迅速成长。

●物流地产行业格局

物流园区开发建设投资成本高且周期长，单纯的收取租金模式下，回报周期可能长达10-20年。传统模式下只能通过租金上升以及土地溢价来逐步收回资金，周期较长下造成负债压力攀升。物流地产商逐渐将目光转移至以存量资源为基础的如二手土地、持有型物业物业等的ABS、REITs上。持有型物业基金的模式下，缩短了投资回收期、减轻负债压力、提高资金运转效率，实现物业与资金的闭合循环，越来越多的产业资本和投资基金